Vor dem Kauf einer Liegenschaft auf Mallorca sollten sich Käufer ausreichend informieren und beraten lassen. Aus diesem Grunde empfehlen wir, Steuerberater und Rechtsanwälte vor dem Kauf zu konsultieren.
In Spanien ist, im Gegensatz zu Deutschland, der Erwerb einer Immobilie mittels privatschriftlichen Vertrag möglich. Es ist jedoch unerlässlich, dass der Kauf vor dem Notar beurkundet und der Eigentumsübergang auch im Grundbuch eingetragen wird, wenn man ein Höchstmaß an Rechtssicherheit haben möchte.
Vor der notariellen Beurkundung ist ein Kaufoptionsvertrag bzw. ein Reservierungsvertrag üblich und häufig auch ratsam.
Die Verträge im Überblick
Der Kaufoptionsvertrag
Im Optionsvertrag werden unter anderem die Vertragsparteien, die Immobilie als auch der Kaufpreis der Immobilie genau benannt. Im Optionsvertrag werden aber auch die Optionsprämie (meist 10% des Kaufpreises), Fristen für Zahlungen – unter Nennung des Spätesttermines der Eigentumsübertragung (Notartermin)- sowie die Konsequenzen bei Erfüllung bzw. Nichterfüllung aufgeführt. Mit der Unterzeichnung des Optionsvertrages gewährt der Verkäufer bzw. Optionsgeber den Kauf der Immobilie an den Käufer bzw. Optionsnehmer. Mit der Wirksamkeit des Vertrages beginnt auch die Frist für die Zahlung der Optionsprämie sowie des Gesamtkaufpreises.
HINWEIS: Der Gesamtkaufpreis wird unter Beachtung der angezahlten Optionsprämie bei der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde (sog. Escritura) fällig. Die Begleichung des Betrages erfolgt meist mittels bankbestätigter, nominativer Schecks.
TIPP: Die Optionsprämie sollte auf ein neutrales Konto eingezahlt werden. Hier bietet sich die Nutzung eines Notaranderkontos an. Fragen Sie Ihren Immobilienberater, welcher Notar auf Mallorca diesen Service anbietet.
TIPP: Die Bankinstitute berechnen zum Teil sehr hohe Gebühren für die Einreichung der Schecks. Fragen Sie ruhig bei mehreren Instituten nach den Preisen für Scheckeinreichungen. Hier können Sie leicht mehrere tausend Euro sparen.
Der Anzahlungsvertrag (contrato de arras)
Der Anzahlungsvertrag kann aus rechtlicher Sicht unterschiedliche Wirksamkeit entfalten. Je nach Art des Anzahlungsvertrag – im Folgenden die häufigsten Vertragsarten – ist zu unterscheiden zwischen:
Arras penitenciales
Ein Anzahlungsvertrag mit Bußcharakter. Jede Partei hat das Recht vom Vertrag zurückzutreten. Hierbei verliert entweder der Käufer seine Anzahlung oder der Verkäufer muss die Anzahlung in doppelter Höhe an den Kaufinteressenten zahlen.
Arras confirmatorias
Bei dieser Vertragsform kommt es zu einem Vertrag mit bindendem Charakter. Es ist also ein Vertrag ohne die Möglichkeit die Verpflichtung wieder aufzulösen.
Der Bauvertrag
Der Bauvertrag zählt, ebenso wie in Deutschland, zu den Werkverträgen. Ein Käufer erwirbt ein Grundstück und mit einem Bauvertrag kann er ein Haus bauen lassen.
Im Bauvertrag wird unter anderem
- ein fester Preis
- ein Zahlungsplan (meist nach Bauphasen)
- die Konsequenzen bei Nichteinhaltung der Fristen
vereinbart.
HINWEIS: Ein Neubau ist konsequenterweise noch nicht im Grundbuch erfasst. Die Eintragung (sog. Neubauerklärung) kostet 1,2% (vom Bauwert) Protokollsteuer bzw. Stempelsteuer
HINWEIS: Ohne eine öffentliche Bauabnahme (final de obra) und Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad) kann mit den Versorgern (Strom, Gas, Wasser, …) kein Vertrag abgeschlossen werden.
TIPP: Überprüfen Sie vor dem Kauf die Bebaubarkeit des Grundstückes sowie die behördlichen Auflagen. Flächennutzungsplan, Bebauungsplan sowie ein cedula urbanistica (Bescheinigung über die Bebaubarkeit) sind hierbei wichtige Informationsquellen.
Der Notarvertrag
Im spanischen Grundbuch werden Liegenschaften, deren Charakteristika sowie Eigentumsverhältnisse, Belastungen und sonstige Vermerke aufgeführt. Nur der eingetragene Eigentümer kann die Immobilie auch übertragen bzw. verkaufen. Dies kann persönlich oder mittels notarieller Vollmacht erfolgen.
Um Änderungen im Grundbuch zu erwirken, muss ein notarieller Akt vollzogen werden. Der notarielle Kaufvertrag enthält primär:
- die Vertragsparteien und ggf. Bevollmächtigte
- den Vertragsgegenstand, also die Liegenschaft
- den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten
- eventuelle Belastungen
- sonstige Vermerke
Der Notar prüft vor jedem Verkaufsvorgang mittels verbindlichen Grundbuchauszugs die Eigentumsverhältnisse sowie Belastungen und sonstige Vermerke.
Nach dem notariellen Vorgang sollte die sog. „Auflassungsvormerkung“ (asiento) eingetragen werden. Nach Eintragung der Vormerkung beginnt eine Frist von 60 Tagen, um alle Steuern zu entrichten, um eine endgültige Eintragung beim Grundbuchamt zu erreichen.
Mit der vorgenannten Vormerkung stellt der Käufer sicher, dass kein Dritter weitere Eintragungen im Grundbuch vornehmen kann.
HINWEIS: Jeder einzelne Vertrag entfaltet unterschiedliche rechtliche und steuerliche Wirksamkeit mit den jeweiligen Vor- und Nachteilen.
HINWEIS: Verkäufer und Kaufinteressenten sollten sich daher vor Unterschrift eines Vertrages anwaltlich beraten lassen. So kann sichergestellt werden, nicht bereits einen wirksamen Kaufvertrag geschlossen zu haben.
